不動産の基礎知識

基礎知識集

不動産投資の流れ・仕組み

不動産投資をこれから始めようとお考えの方へ向けて、
不動産投資で収益を得る仕組みについて説明します。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で収益を得るには「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類があります。

インカムゲイン方式

不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得る

キャピタルゲイン方式

不動産を購入後、景気等の影響により価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の売却益を得る。

なお、不動産投資では、インカムゲイン・キャピタルゲインのいずれにおいても、資産価値の高い物件を購入することがとても重要です。

インカムゲイン（家賃収入）だけを安易に求めて物件を購入してしまうと、仮に最初が良くても、その後修繕費の発生等で様々な見直しや、想定していなかったトラブルに遭うこともありえなくはないです。

最終的に購入した物件を売却した時に、そもそも購入した時よりも築年数が経過したり、経年劣化も発生していく中で売却益を出せるような物件を探すことは難しいことではありますが、立地条件、築年数、想定される諸経費等、様々な条件を考慮して物件を慎重に探す姿勢に繋がり、それだけ資産価値の高い物件を見極めることにもつながります。

キャピタルゲインを見据えて、資産価値の高い物件を探し当て、安定的なインカムゲインを得た後に、売却益を出して物件を売却する。 このサイクルを頭に入れながら 、不動産投資に向き合うことが重要です。

出口戦略

年間200名以上の相談を受けてきた、不動産トラブルのプロが教えます。

良い物件の持ち方

① 条件の良い物件である

• 条件の良い物件の項目で触れたとおり、需要が見込めない物件は空室リスクが増えてしまう。
  少なくとも条件の良い物件を保有するということは出口戦略を見たとしても安定しやすいことがメリットとなる。

② 条件の良い金融機関である

• 条件の良い金融機関はシンプルに金利が安い。
  この点に関して、昨今金利が安い金融機関も利上げに動いている傾向があるが、提携先金融機関の少ない不動産業者によっては条件の悪い（金利が高い）金融機関を斡旋されてしまうケースもあるので現在の融資元の条件等は再度見直す必要がある。

③ 実質利回りが良い

• 投資である以上、利回りというのはそれぞれのオーナーが意識するものである。
  実際、不動産業者は表面利回りを前面に出し、数字上よく見せることが多いが、ローンと家賃収入の差引だけでなく、管理費および修繕費、さらには固定資産税等の諸経費を計上した上で算出された実質利回りを見ることが重要である。
  表面利回りと実質利回りの乖離が少ない物件は良い物件と考えていいのではないだろうか。

④ 購入目的が明確である

• 不動産業者に勧められたから購入したという理由だけでは、運用の方向性や出口戦略を考えて行くことは困難である。
  何のために、投資用不動産を運用するかを明確にした上で、物件を保有している場合は、良い持ち方をしていると言える。

⑤ 購入時に値引きされている、もしくは自己資金を投じてＣＦがプラスになっている

• 不動産投資をする上でプラス収支にて物件を保有することは健全な運営をする上で必要な要素となる。
  新築の投資用不動産を購入する際はフルローンにて購入してしまうケースが多いが、単純にマイナス収支とプラス収支で運用するのはどちらが良いかということは火を見るよりも明らかである。
  出口戦略まで見通した際に自己資金を投入するか否かは購入目的によるが、綿密なプランニングを考えれば自己資金の投入は有用である。

条件の良い物件の定義

自身の目線でも入居者の目線でもいい物件であること

• 立地編
  • 駅からの距離
  • 沿線の人気
  • 都心への距離
  • 買い物の利便性
  • 公共施設（公園、病院、教育施設、行政機関など）への距離
  • 自然環境、治安など

• 建物編
  • 築年数
  • 外観
  • 面積
  • 間取り
  • 階数
  • 方位
  • 設備仕様
  • 基本構造（耐震性など）
  • 駐車場および駐輪場の有無
  • 管理状態（共用設備のメンテナンス状態、清掃は行き届いているかなど）

マーケットの情報上、需要があるのか

• 沿線の大学の数
• 自治体が公表している人口統計資料の確認
  • 地域ごとの世帯数、世帯人口
  • 年齢構成、男女比

入居者が特にこだわっている項目を優先する

1 位：家賃
2 位：立地環境
3 位：デザイン・広さ・設備
4 位：昔から住んでいる地域
5 位：親・子供と同居、近居

条件の悪い物件の定義

立地が悪い物件

• 駅からの距離が遠い（徒歩 10 分以上）
• 周辺環境が充実していない
• 治安に不安がある

デザイナーズ物件

• すべてのデザイナーズ物件を指す訳ではないが、デザインを凝りすぎたことにより年数が経過した際に奇抜なイメージが強くなり、逆に入居者がつかないということもある。
  長い目で見た時に、特徴的な物件よりも、ごく普通の間取の物件の方が入居者はつきやすいと考えられる。

物件のブランド名に注意する

• 一般的に投資用不動産にはブランド名があり、シリーズ化されていることがほとんどでブランド目に物件所在地の名称をつけている。
  最近では、投資用不動産会社のテレビ CM も増えてきており、企業名や物件のシリーズ名を知ることが多くなってきていると考えられる。
  注意が必要なのは、無名のブランド名であったり、有名なブランド名と無名のブランド名を合わせたような名称だった場合である。
  この場合、建築した不動産会社と販売する不動産会社の合わさった名称となり、販売会社の利益が計上されていることから、必然的に物件価格は高くなってしまう。
  そのような物件の場合、利回りにも影響するため、注意が必要である。

20戸以下など戸数が少ない

• 小規模マンションは、角部屋の割合が高く、入居者の目線に立てばメリットは高い。
  しかしオーナー側としては、戸数が少ない分、建物管理費および修繕積立金の負担が大きくなってしまい、後々の収支にも大きく影響する。

災害リスクの高い立地に所在している

• 購入時に見落としがちになる災害リスク。地震に関して、投資用マンションは耐震性に優れているが、水害のリスクが大きいエリアは金融機関からマイナスな目線を向けられることが多く、売却時の足かせになりかねない。
  前もって自治体が公表しているハザードマップを確認することは重要である。

悪い物件の持ち方

① 条件の悪い物件である

• 条件の悪い物件の項目で触れたとおり、需要が見込めない物件は空室リスクだけでなく出口戦略にも大きく影響が出てしまう。
  不動産業者の営業マンが勧めてきた物件をそのまま購入することは、その物件だけでなく諸々のリスクを孕む危険性が出てきてしまう。

② 条件の悪い金融機関である

• 良い物件の持ち方でも触れたとおり、投資用不動産の運用の成否を握ると言っても過言ではないローン金利。
  金融機関の規定もあるため、金融機関を悪くいう訳ではないが、他の金融機関と比較した際に金利が高い場合は、総支払の額が大きく変動してしまう。
  併せて、繰り上げ返済手数料の高い金融機関も売却時に負担増となるため、注意が必要。

③ 表面利回りと実質利回りに大きな開きがある

• 既出ではあるが、実質利回りが少ないとなると最終的な回収を見た際に多くの時間を要してしまう。
  そもそも、家賃は必ず下がり、管理費および修繕費は上がるものであり、年数を重ねるごとに利回りは下がっていくものである。
  現状利回りが悪い、もしくは悪化傾向にある場合は決して良い物件の持ち方とは言い難い。

④ 業者に言われるがまま購入し、運用目的が不明確である

• 不動産業者に勧められたから購入したという理由だけでは、運用の方向性や出口戦略を考えて行くことは困難であると記載したとおり。
  ただ、良い側面だけを見て物件を購入していたとしたら、今は良かったとしても将来的に危険である。

⑤ フルローンで購入し、最初からＣＦがマイナスである

• 投資用不動産業者も商売であるため、利益の確保が出来なければ意味がないため、値引きをする業者は決して多いわけでもない。
  ましてや、自己資金が無い人でも融資を受けることができてしまうことからフルローンにて購入した結果、マイナス収支で運用をスタートする方が大多数である。
  もちろん、余力があれば問題が無いと捉える方もいるが、ギリギリのラインで購入した場合、先々に支払い不能に陥るリスクもあり、CFがマイナスであり続けることは金銭的にも精神的にも負担が増え続けることになってしまう。

出口戦略とは？

不動産投資における出口戦略とは、購入物件を一定期間運用し、最終的に売却によるキャピタルゲイン(売却益)を手にする戦略のことです。

とりあえず不動産投資に興味があって、資金もそれなりにあるからまずはやってみようと動き出すと、具体的な指針や評価軸を持たないまま、自分の感覚だけで物件を選んで購入してしまいがちですが、不動産投資の最終的なゴールは売却にあり、この出口戦略を見据えて、物件を選ぶことが非常に重要になります。

利回りの基礎知識

投資物件の売買情報で”利回りxx％”という表示は、不動産屋の店頭やインターネット等、
不動産投資に関わるあらゆる所で目にすると思います。

利回りとは、投資額に対してリターンがどれくらいあるかを測る尺度のことで、
不動産投資における利回りは投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標となります。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における利回りは大きく表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を、物件価格で割り戻した数字となります。
投資用物件を探す際に「表面利回りで○％以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

【表面利回りの計算式】
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。

【実質利回りの計算式】
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100